Dokumen yang diminta
Tiga kelompok, dan yang ketiga sering belum ada di tanganmu saat kamu mulai bertanya ke bank:
Identitas dan status
- KTP pemohon, dan KTP pasangan bila sudah menikah
- Kartu Keluarga, akta nikah atau akta cerai
- NPWP
Bukti penghasilan
- Karyawan: slip gaji beberapa bulan terakhir, surat keterangan kerja, dan rekening koran
- Wiraswasta: rekening koran usaha, laporan keuangan, akta pendirian serta izin usaha
- Profesional: izin praktik, ditambah bukti penerimaan sesuai profesinya
Dokumen rumahnya
- Sertifikat (SHM atau SHGB) dan IMB/PBG
- PBB terakhir
- Untuk rumah bekas: surat pemesanan atau perjanjian dengan penjual
- Untuk rumah baru: dokumen dari pengembangnya
Yang benar-benar menentukan diterima atau tidak
Kelengkapan berkas membuat prosesmu cepat, tapi bukan itu yang menentukan hasilnya. Tiga hal berikut yang menentukan, dan ketiganya sudah terbentuk jauh sebelum kamu mengajukan:
- Catatan SLIK. Riwayat kreditmu di seluruh lembaga keuangan. Tunggakan yang masih berjalan adalah penghambat yang paling sulit dinegosiasikan.
- Rasio cicilan terhadap penghasilan. Umumnya dibatasi 40%, dan seluruh cicilan lain ikut dihitung — termasuk paylater dan kartu kredit.
- Jenis dan lama pekerjaan. Karyawan tetap dinilai berbeda dari kontrak maupun wiraswasta, dan tiap kategori punya syarat masa kerja minimalnya sendiri.
Ada faktor keempat yang sering luput: usia saat cicilan terakhir. Bank membatasinya di kisaran masa pensiun, dan batas itu memotong tenor maksimal yang bisa kamu ambil — kadang lebih menentukan daripada penghasilan.
Urutan prosesnya
- Pengajuan. Berkas masuk, bank memverifikasi data dan menghubungi tempat kerjamu.
- Pemeriksaan SLIK. Riwayat kreditmu ditarik. Ini tahap yang paling sering menggugurkan pengajuan, dan paling bisa diantisipasi sendiri sebelumnya.
- Appraisal. Rumah dinilai penilai yang ditunjuk bank. Plafon mengacu ke nilai ini, bukan ke harga yang kamu sepakati dengan penjual — kalau penilaiannya lebih rendah, selisihnya jadi tambahan uang mukamu.
- SP3K. Surat persetujuan berisi plafon, tenor, bunga, dan syaratnya. Baca bagian tangga bunganya baik-baik; di sanalah tertulis cicilanmu setelah masa fix berakhir.
- Akad kredit. Penandatanganan di notaris bersama pasangan bila sudah menikah, disertai AJB dan pemasangan APHT. Seluruh biaya akad dibayar di tahap ini.
Istilah yang akan kamu temui
- SLIK — Sistem Layanan Informasi Keuangan OJK, pengganti BI Checking: rekam jejak kreditmu.
- SP3K — Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit; persetujuan prinsip dari bank, belum pencairan.
- AJB — Akta Jual Beli, akta peralihan hak dari penjual ke pembeli.
- APHT — Akta Pemberian Hak Tanggungan; akta yang menjadikan rumahmu jaminan bagi bank.
- Roya — pencabutan hak tanggungan, dilakukan saat KPR lunas atau saat pindah ke bank lain.
- BPHTB — pajak daerah atas perolehan hak, dibayar pembeli saat akad.
- Plafon — jumlah pinjaman yang disetujui bank, yaitu harga rumah dikurangi uang muka.
- Masa fix — periode bunga terkunci di awal. Setelah itu bunganya mengambang, dan cicilanmu dihitung ulang.
Yang sebaiknya dikerjakan sebelum mengajukan
- Minta SLIK-mu sendiri ke OJK dan selesaikan apa pun yang masih menggantung.
- Tutup cicilan kecil yang tersisa; dampaknya ke rasio jauh lebih besar dari dugaan.
- Hitung kesanggupanmu memakai cicilan setelah masa fix berakhir, bukan cicilan promo.
- Siapkan biaya akad di luar DP — jumlahnya jauh lebih besar dari yang kebanyakan orang perkirakan.
- Pastikan sertifikat dan IMB/PBG rumahnya benar-benar ada dan bersih.
Daftar dan urutan di atas gambaran umum. Persyaratan tiap bank berbeda, dan ketentuan daerah ikut menentukan sebagian biayanya — pastikan langsung ke bank dan notaris yang kamu tuju.